央企中交地产以1元的价格，将房地产开发业务整体打包出售了。
据6月17日中交地产发布的重大资产出售暨关联交易报告书（草案），拟将其持有的房地产开发业务相关股权、债权等资产及相关债务，以1元的价格转让给控股股东中交房地产集团有限公司。
中交地产在公告中表示，此次交易目的是剥离房地产业务，聚焦稳定性更强的物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务。
中交地产还表示，上市公司房地产开发业务已持续对公司整体经营业绩造成不利影响。总体来看，近年来为满足项目建设的需要，公司债务融资规模较大，资产负债率水平较高，截至 2022年末、2023年末及2024年末，公司合并口径资产负债率分别为86.13%、85.45%及89.75%。截至2024年末，公司合并口径融资余额合计为 576.44 亿元，公司面临较大偿债压力。
展开剩余82%本次交易完成后，中交地产将“由重转轻”，其资本结构和盈利情况将得到改善，但预计上市公司总资产及营收规模等指标将出现较大幅度下降。
负债高达473亿！
业内：“1元是个象征性报价”
据最新的资产价值评估报告，本次交易标的包括51家公司。截至2024年12月31日，总资产账面价值为434.7亿元，负债账面价值为473.9亿元，账面净资产为-39亿元。经评估后的账面净资产为-29.8亿元。
“一块钱是个象征性的报价。”一位大宗资产并购领域的资深从业者向21世纪经济报道记者表示，中交地产已经处于资不抵债的状态，去年的计提存货跌价总规模达34.96亿元，未来的计提规模可能更大。
他认为，中交地产的母公司中交房地产集团，实际上接手了一个“包袱”。
中交地产很早就启动了对资产的腾挪。去年9月，中交地产宣布将收购中交物业100%股权，把轻资产注入上市平台。今年初，公司又宣布退出房地产业务，并将房地产资产和负债转让给母公司中交房地产集团。
近几年，上市房企退出房地产业务的案例时有发生。但中交地产给出的“1元”交易价格，仍然引发了不小的关注。
最新发布的公告，披露了中交地产的资产和负债详情，综合梳理相关信息，不难对这笔交易有更深刻的理解，也能更好地复盘中交地产过往的发展。
两年亏损68亿，千亿房企梦碎
中交地产是中交集团旗下的两家房地产上市平台之一（另一家是绿城中国，中交于2014年入股），也是中交集团的“嫡系”。 中交集团旗下原本有多家房地产开发企业，后通过整合，在2018年形成“中交集团—中交房地产集团—中交地产”的三级控制体系。
2019年，李永前成为中交地产董事长、总裁。李永前在2015年被委派至绿城任职，一度担任执行总裁。
回归当年，李永前为中交地产提出了业绩目标，“2019年冲刺350亿，2020年冲刺500亿，2023年远在千亿之上，做到央企前三”。
而2018年，中交地产的销售规模仅为149亿元。
随后几年，中交加快了拿地步伐。到2021年，中交地产持有的项目数量超过了100个，相比2019年的55个，几乎翻了一倍。当年中交地产实现权益销售金额398亿元，全口径销售规模560亿元，但仍未排进行业前50。
随着房地产市场进入调整期，2022年，中交地产紧急踩刹车，转而以消化库存为主。但因市场热度下降，项目去化速度很慢，且由于前期拿地价格较高，价值折损也较大。这导致公司的规模和利润双双下滑。
2022年和2023年，中交地产的全口径销售分别只有458.82亿元、373.61亿元，去年进一步降至156.43亿元。
自2019年开始，中交地产的归母净利润就连年下滑。2023年首次出现亏损，亏损额16.73亿元，去年的亏损额更是扩大到51.79亿元。
到去年末，中交地产的现金及现金等价物只有75亿元，一年内到期的非流动负债则达到119亿元，短期偿债压力显而易见。
在中交地产发布的交易草案中，提出了此次交易的三个背景：房地产开发业务持续亏损，面临退市风险；资产负债率较高，偿债压力较大；国家政策鼓励并购重组，推动上市公司高质量发展。
转型后将聚焦轻资产业务
那么， 后续中交地产主要的发展方向将聚焦哪里？
在这次重组后，中交地产强调，未来公司将聚焦于物业服务和资产管理与运营（包括商业管理及自持物业租赁）等轻资产业务，实现向轻资产运营模式的战略转型。
中交地产表示，未来上市公司将进一步突出特色竞争优势，构建以中交集团大城市、大交通战略为指引，根据中交集团定位，逐步形成以“物业管理+资产管理与运营”为核心的业务格局，不断提高服务质量和运营管理能力，持续提升品牌影响力。此外，公司将持续加强业务拓展、积极开展行业收并购、发展资产管理与运营服务等多种措施扩大业务规模、完善业务布局，提升运营效率，增强盈利能力。
中交地产对资产的腾挪，是从去年开始布局的。2024年初，中交集团内部会议上的消息称，中交房地产要深刻领会房地产行业供求关系发生的深刻变化，加快新发展模式的建立。
当年9月11日，中交地产发布公告称，拟收购中交物业100%股权。此项交易将实现房地产业务产业链的延伸，符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划。
易居研究院副院长严跃进称，在当前房地产行业面临多重挑战和深度调整的背景下，企业需要积极调整战略，以适应市场变化。通过剥离非核心业务、盈利不佳的资产或规模萎缩的板块，企业可以更加聚焦具有竞争优势或发展潜力的领域，从而提升整体运营效率和市场竞争力。
来源：中交地产公告、新京报、21世纪经济报道、潇湘晨报等
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